Vaak krijgen wij vragen over de funderingen bij optopprojecten, en terecht! Het optoppen van bestaande gebouwen kan enorm bijdragen aan het woningtekort en als financiering voor de een verduurzaming van het onderliggende gebouw. Maar wat betekent dit voor de fundering? Om duidelijkheid te scheppen, hebben we samen met verschillende partners, waaronder HDO Groep, Nebesten Duyts Bouwconstructies BVuitgebreid onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en uitdagingen rond funderingen bij optoppingen.

Speciaal voor VvE's, beleidsmakers en experts hebben wij een filmpje gemaakt over de handreiking optoppen en de fundering. Kijk hem hieronder:

Optoppen vraagt om een zorgvuldige analyse van de bestaande constructie en fundering. Veel panden, met name die uit de 20e eeuw, bieden verrassende mogelijkheden voor optoppen. Oudere gebouwen hebben vaak een robuuste fundering die bewezen stevig is en mogelijk geschikt is voor een extra belasting. Maar niet elke fundering kan de nieuwe belasting zomaar aan. Soms zijn er structurele aanpassingen nodig, zoals het versterken van palen of het verlichten van het huidige gebouw om extra draagvermogen te creëren, door bijvoorbeeld de gridlaag op het dak te vervangen met een lichtere cementdekvloer.

Volgens de bouwregels (NEN8707) mag het gewicht op de fundering met maximaal 15% toenemen. Als er meer gewicht bij komt, moeten er andere berekeningen worden gebruikt (andere paalfactor), wat minder gunstig is. Daarom is het meestal niet mogelijk om twee extra verdiepingen te bouwen op portiekflats of galerijflats van vier verdiepingen of minder.

Een van de meest effectieve manieren om extra ruimte te creëren zonder de fundering zwaar te belasten, is het gebruik van lichtgewicht materialen. Hout en staal zijn bijvoorbeeld populair, omdat ze aanzienlijk lichter zijn dan traditionele materialen zoals beton. Een optoping is daarmee vaak maar 3-5% van het totale gewicht van het gebouw. Daarnaast kan het verwijderen van elementen, zoals grind op het dak of zware cementdekvloeren, de belasting verder verminderen. Dit zijn slimme stappen die we aanbevelen wanneer de bestaande fundering niet direct geschikt is voor extra verdiepingen.

Verwijderen cementdekvloer

Een cementdekvloer is een stevige laag die bovenop de betonnen vloer van een gebouw wordt geplaatst om een glad en duurzaam oppervlak te creëren. Wanneer we overwegen een extra verdieping aan een gebouw toe te voegen, kan het noodzakelijk zijn om de bestaande cementdekvloeren te vervangen. Dit geldt vooral als de cementdekvloer relatief dik is en het verwijderen ervan geen schade aan de betonvloer veroorzaakt. Door dit te doen, verminderen we het totale gewicht dat op de fundering drukt, waardoor het mogelijk wordt om een extra verdieping toe te voegen zonder de stabiliteit van het gebouw in gevaar te brengen.

Verwijderen grind

Grind werd vaak geplaatst op daken om extra gewicht te creëren om het dak op zijn plaats te houden. Tegenwoordig zijn er andere manieren en is het grind niet meer nodig, terwijl de fundering daar wel op is berekend. Het is belangrijk om te onderzoeken of de grindlaag in de oorspronkelijke ontwerpberekeningen is meegenomen, aangezien het grind soms zonder aanvullende berekening in een latere fase is aangebracht.

Vervangen grond die op gebouw rust

Tijdens de bouw van kelders zijn er soms betonnen uitsteeksels, of “tenen”, aangebracht die iets voorbij de kelderwanden uitsteken om opdrijven te voorkomen. Deze tenen staan onder druk van het omringende grondpakket en zijn meegenomen in de constructieberekeningen. Wanneer de bovenliggende grond vervangen wordt door lichtgewicht isolatie-materiaal, kan de verminderde belasting worden ingezet ter ondersteuning van een toevoeging op het gebouw. Hoewel het effect niet groot is, kan het in combinatie met andere maatregelen het verschil maken.

Setback

Indien de fundering wel capaciteit heeft voor extra gewicht maar niet voor een volledige extra verdieping, kan er altijd gewerkt worden met een setback. De totale oppervlakte die dan gebouwd kan worden, hangt af van hoeveel extra capaciteit de fundering heeft. De onderliggende wanden waarop de optopping rust, moeten stijve betonwanden zijn om een herverdeling van het gewicht mogelijk te maken.

Naast het verminderen van het gewicht op het gebouw, moeten er vaak ook extra verstevigingen worden aangebracht om het veilig te houden. Er zijn verschillende manieren om een gebouw stevig genoeg te maken voor een extra verdieping. Dit noemen we constructieve strategieën:

1. Tafelconstructie: Hierbij worden extra palen en funderingen rondom of in het gebouw aangebracht, zodat de optopping deels op een onafhankelijke constructie rust. Dit maakt meerdere verdiepingen mogelijk, maar het kan kostbaar en ingrijpend zijn.

2. Direct op het dak: Als het dak voldoende draagkracht heeft of versterkt kan worden, kan een nieuwe verdieping direct op het bestaande dak geplaatst worden. Dit voorkomt extra constructies, maar vereist vaak het verwijderen van het dak en het doorvoeren van complexe brand- en geluidsmaatregelen.

3. Intermediaire methode: Wanneer het dak niet sterk genoeg is, biedt deze methode een oplossing door een nieuwe constructielaag toe te voegen die op de bestaande draagwanden steunt. Dit creëert een tussenruimte voor leidingen en biedt verbeterde geluidsisolatie en brandveiligheid, met minder overlast voor de bestaande bovenste verdieping (zie ook de afbeelding in de banner van dit artikel).

Met deze methoden kunnen we de beste oplossing kiezen, afhankelijk van de bouwstructuur en projectvereisten.

Onze flowchart geeft een helder overzicht van elke stap bij funderingsaanpassingen en constructieversterking. Van draagkrachtanalyse tot stabiliteitsmaatregelen en materiaalkeuze – alle essentiële stappen voor een veilige en duurzame optopping staan overzichtelijk op een rij:

Download onze hele handreiking via de website van het VRO: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/optoppen/documenten/publicaties/2024/09/12/optoppen-de-constructie-en-fundering

Voor meer informatie over hoe wij VvE's, woningcorperaties en beleggers ondersteunen? Neem contact op via contact@creativecitysolutions.com

Let op: dit artikel biedt algemene informatie over optoppingen en is met zorg samengesteld. Toch is elke situatie uniek , en daarom raden we aan om altijd specifiek advies in te winnen voor uw project. We staan voor u klaar om samen de mogelijkheden te verkennen!