In 2023 realiseerden we in Amsterdam tien energieneutrale woningen (energielabel A+++) bovenop een naoorlogse galerijflat aan de A.J. Ernststraat. Een bijzonder project – en een primeur: voor het eerst in Nederland werden woningen met Woningborg-garantie via een koop-aannemingsovereenkomst op erfpachtgrond gerealiseerd op een bewoond VvE-complex.

Maar dit project leverde meer op dan alleen nieuwe woningen. De verkoopopbrengst werd volledig geïnvesteerd in het verbeteren en verduurzamen van het bestaande gebouw. Daardoor kon de VvE onder meer:

• Het dak behouden (goed voor een besparing van €200.000),
• De lift vervangen zonder extra kosten (ter waarde van €120.000),
• Achterstallig onderhoud aanpakken,
• De veiligheid vergroten met camera’s en een nieuw intercomsysteem,
• En de afgekeurde galerijen vervangen.

Met als resultaat: lagere servicekosten, financiële ruimte voor toekomstig onderhoud én een toekomstbestendig gebouw waar bewoners trots op kunnen zijn.

Optoppen bovenop een bewoond gebouw betekent dat je geen ruimte hebt voor “we zien wel hoe het loopt”. Elk detail moet vooraf zijn doordacht en vastgelegd in een duidelijk uitvoeringsprotocol.

Bijvoorbeeld: als een schoorsteen moet worden verlengd of weggehaald, moet je vooraf bedenken hoe je voorkomt dat regenwater of stof naar binnen komt. Je moet weten wanneer je zaagt, hoe je dat veilig doet, en hoe je het tijdelijk kunt afdichten. Zo voorkom je schade of overlast voor bewoners.

Kortom: plannen tot in de puntjes voorkomt problemen én zorgt voor minder overlast, snellere uitvoering en tevreden bewoners.

Veel woningen worden particulier verhuurd. De huurder is degene die de werkzaamheden ervaart, maar vaak hoort die pas laat of zelfs niets.

Het is essentieel om met alle bewoners in gesprek te gaan, ook al zijn ze geen eigenaar. Huurders moeten weten wat er gebeurt, waarom en wanneer. Als zij zich overvallen voelen, groeit de weerstand – ook tegen iets wat uiteindelijk hun woongenot verbetert.

Vraag dus actief aan verhuurders of je ook contact met hun huurders mag opnemen, en communiceer helder, tijdig en persoonlijk.

In elke VvE zijn wel leden die enthousiast zijn en snel willen leren. Deze mensen kunnen als ambassadeurs optreden en zorgen dat informatie binnen de VvE goed wordt verspreid.

Neem deze mensen serieus, geef ze toegang tot kennis en laat ze onderdeel zijn van het proces. Niet alleen om draagvlak te creëren, maar ook omdat zij vaak als eerste signalen opvangen van bewoners die vragen of zorgen hebben.

Samenwerken met de VvE betekent écht samenwerken – en verhoogt de kans op een soepel, succesvol project.

Optoppen lijkt op beide, maar is eigenlijk een bouwcategorie op zich. Waarom? Omdat je met bestaande constructies werkt, maar wel nieuwe woningen bouwt, bovenop een bewoond gebouw.

Dat vraagt om een heel eigen aanpak. Je kunt niet simpelweg een prefab woning plaatsen of een gebouw renoveren zoals je gewend bent.

Alle betrokken partijen – van aannemer tot architect tot toezichthouder – moeten begrijpen dat dit een mix is van disciplines en dat samenwerking essentieel is.

Een goede omgevingsmanager is niet alleen een boodschapper richting bewoners. Hij of zij vormt de brug tussen aannemer, uitvoerders en bewoners.

Er ontstaan tijdens de bouw vaak verschillen in hoe bewoners iets beleven en hoe de aannemer het bedoelt. De omgevingsmanager zorgt dat beide kanten elkaar begrijpen, vertaalt technische plannen naar begrijpelijke taal, en voorkomt dat kleine misverstanden uitgroeien tot grote frustraties.

Zeker bij een intensief project als optoppen (vaak in slechts 3 maanden uitgevoerd) is deze rol cruciaal voor rust, helderheid en vertrouwen.

Laat technische, juridische en financiële onderdelen controleren door gespecialiseerde externe partijen. Waarom? Omdat elk gebouw uniek is en je altijd met onverwachte situaties te maken krijgt.

Bijvoorbeeld: is het juridisch mogelijk om appartementen te verkopen op een bestaand VvE-gebouw? Hoe moet de splitsing geregeld worden? Is de fundering sterk genoeg?

Een ‘second opinion’ helpt om risico’s te beperken en voorkomt dat je tijdens de uitvoering moet improviseren.

Op een galerijflat werken is uitdagend. Bewoners moeten nog naar hun woning kunnen. Geluidsoverlast moet beperkt blijven. En materieel (zoals steigers) moet veilig en efficiënt ingezet worden.

Bijvoorbeeld: plaats een dubbele steiger in plaats van een enkele, zodat er tegelijk gewerkt én gelopen kan worden.

Een slimme bouwlogistiek betekent dat er sneller, veiliger en met minder hinder gebouwd wordt.

Dit project was voor ons het eerste in Nederland waarbij woningen met Woningborg-garantie zijn verkocht bovenop een VvE-gebouw. Dat betekende dat we veel moesten leren over juridische processen, splitsing, samenwerking met notarissen, en de rol van partijen als Woningborg.

Door dit goed te documenteren en processen te standaardiseren, kunnen we bij toekomstige projecten sneller, soepeler en met minder risico werken.

We blijven leren, verbeteren én delen. Volg onze LinkedIn-pagina voor verdiepende praktijkinzichten en updates over nieuwe projecten. Samen bouwen we aan een inclusieve, duurzame stad.