Haalbaarheidsstudie
Samenvatting · optopping, voorkeursvariant
Geschat resultaat vereniging
+€600.000
Besparing dak en lift
+€250.000
Nieuwe woningen
10
Tot start bouw
24 mnd
Haalbaarheidsmatrix
Kennispartners in de haalbaarheidsstudie
De constructeur berekent vanuit het bouwarchief hoeveel gewicht er veilig bij kan (NEN 8700), met één en met twee extra lagen. Vaak is de bestaande dakvloer al geschikt als woningvloer.
Mag het volgens het bestemmingsplan, en past het in het beleid van gemeente en provincie? Het onderzoek zet de maximale bouwhoogte naast de huidige, benoemt de procedure en kijkt naar parkeren, bij optoppen vaak de scherpste voorwaarde.
De architect maakt een schetsontwerp: een tastbaar beeld voor de leden, onderbouwing richting gemeente en welstand, en de basis voor de opbrengstenraming. U ziet varianten in aantal woningen, uitstraling en bouwsysteem.
ABeide vleugels
BLaagbouw twee lagen
CAlleen hoogbouw
Kosten, conservatief geraamde opbrengsten en besparingen naast elkaar, per variant. Tegenover bouw- en bijkomende kosten staan de verkoop van de woningen en wat de vereniging bespaart op dak, lift en rente. Wat het voor úw gebouw oplevert, staat in het onderzoek zelf.
De notaris onderzoekt wie beslist namens de vereniging, welke meerderheid de akte vraagt en welke afspraken op het perceel rusten, zoals erfdienstbaarheden. Zo liggen obstakels op tafel vóór er iets wordt beloofd.
VvE
Woningen
Bergingen
Optopping
Alle eigenaars stemmen mee
Een eerste indicatie voor uw gebouw, zonder verplichtingen. Het onderzoek komt daarna.
A.J. Ernststraat 700AmsterdamTien nieuwe woningen op het dak, en meer comfort voor de bewoners eronder.
Bekijk het project
A.J. Ernststraat 800AmsterdamTien woningen met label A+++ erbij, het pand eronder opgeknapt.
Bekijk het project
Plantage KerklaanAmsterdamVier woningen erbij in beschermd stadsgebied, en het pand verduurzaamd.
Bekijk het project
NoordhollandstraatAmsterdamAcht nieuwe woningen op het dak van een bestaand gebouw.
Bekijk het project“Creative City Solutions had veel geduld met de vve en oprechte interesse in onze ideeën, dat vond ik erg fijn. Ik denk dat we daarmee de basis hebben gelegd voor onze hechte samenwerking en het succes van dit project.”
“Een opbouw laten plaatsen is niet niks. Als bewoners vonden wij het fijn dat wij, in de vorm van een bouwcommissie, tijdens het gehele traject betrokken bleven. Doordat we zo nauw betrokken werden, konden we ook vooraf weloverwogen keuzes maken.”
Drie dingen waar een bestuur op let: de kosten in de hand, een besluit dat de vergadering haalt, en zelf de regie houden.
Per fase
Volgende fase start pas na een positief resultaat
Betalen per fase. De vier onderzoeken volgen elkaar op, elk apart gestart en gefactureerd. Kan het constructief niet, dan stopt het daar en betaalt u niet voor de rest. Het hele onderzoek duurt circa twaalf weken.
Agendapunt · ALV 0
Haalbaarheidsstudie optoppen
Een besluit dat de vergadering haalt. Eén rapport, een presentatie op de ALV en een themasessie over de besluitvorming, inbegrepen in de vaste prijs. De vergadering stemt over het vervolg, niet over de optopping zelf. Een gefundeerd nee is ook een uitkomst.
Wij
U
U legt het voor, wij staan naast u
Het bestuur blijft het bestuur. Wij sturen constructeur, architect, planoloog en notaris aan en leveren de risicoanalyse met oplossingsrichtingen. U legt het voor, wij staan naast u. Is er in uw provincie subsidie voor het onderzoek, dan vragen wij die aan.
Constructeurs, architecten, planologen, notarissen en bouwers met wie wij al vaker hebben opgetopt. Elk onderzoek doet een partij die dat dagelijks doet; wij sturen aan en vertalen de uitkomsten naar één matrix.
Een halfuur met het hele bestuur erbij. U hoort wat het onderzoek voor uw gebouw onderzoekt, en wat niet nodig is.
Plan een gesprekAlles over optoppen in één boek, in opdracht van het Rijk en vier provincies. Gratis.
Naar de kennisbankWij doen het onderzoek, rekenen de kosten door en bereiden de ALV voor. Uw bestuur beslist. Kan het zonder ons? Ja. Maar een optoptraject kost al snel honderden uren en veel kennis van regels en procedures, en de meeste besturen zijn vrijwilligers. Wij doen dat werk met vaste experts: constructeurs, architecten en notarissen. U houdt de regie, zonder dat het uw avonden kost.
De opbrengst van nieuwe woningen op het dak kan meebetalen aan verduurzaming en onderhoud. Of dat kan, hangt af van uw gebouw, de gemeente en wat de eigenaars willen. Optoppen duurt langer dan verduurzamen; daarom onderzoeken wij beide los van elkaar. Verduurzamen kan vaak eerder starten, en onderzoeken betekent nooit automatisch doorgaan.
Uw ALV beslist per stap: eerst over het onderzoek, daarna over het plan en het geld. Na één ja zit u nergens aan vast. Welke meerderheid nodig is, staat in uw splitsingsakte en reglement; wij zoeken dat vooraf uit. Bij optoppen moet de akte zelf wijzigen, en daar werken alle eigenaars aan mee. Daarom meten wij het draagvlak vroeg.
U betaalt als VvE alleen de haalbaarheidsstudie. Na de intentieovereenkomst worden architect, constructeur, vergunningen en juridische begeleiding voorgefinancierd en verrekend met de verkoopopbrengst. Gaat het niet door, dan zijn die kosten niet voor de vereniging. Wij werken met een open boekhouding; een eigen adviseur mag altijd meekijken.
Gemeente, bank en notaris willen bewijs dat het plan klopt. Daarom doen wij de onderzoeken na elkaar: eerst de constructieve quickscan. Kan het niet, dan stopt het onderzoek daar. Wat er al ligt, zoals een recent casco-onderzoek, gebruiken wij gewoon.
Van eerste gesprek tot start bouw: één tot twee jaar, vooral door de vergunning. De bouw zelf gaat snel: de woningen komen uit de fabriek en de ruwbouw staat er in circa acht weken. U blijft gewoon wonen, met vaste afspraken over werktijden en één aanspreekpunt.
De vereniging. CCS ontvangt een vast percentage van de verkoopopbrengst; valt de prijs hoger uit, dan is dat voordeel voor de VvE. Hoe de opbrengst wordt verdeeld (uitkering, reservefonds of verduurzaming) legt de ALV vast in de intentieovereenkomst.
Begin met de Optop-check of plan een gesprek van een halfuur. Daarna weet u welke onderzoeken u wel en niet nodig heeft.