Casestudy
Thuisvester: “Eerst zei een aannemer nee. De haalbaarheidsstudie liet zien hoe optoppen wél kan.”
- Optoppen
- Constructie en techniek
- Verduurzamen
- Gemeenten en corporaties
Woningcorporatie Thuisvester wil snel nieuwe woningen bouwen en ziet optoppen daarvoor als de uitkomst. Maar is optoppen haalbaar voor Thuisvester? De Haalbaarheidsstudie Optoppen van Creative City Solutions gaf binnen zeven weken antwoord. Nog eens zeven weken later lag het initiatief bij de gemeente.
- Opdrachtgever
- Thuisvester, woningcorporatie in Oosterhout (Noord-Brabant)
- Vraag
- Kunnen we woningen toevoegen op bezit dat we al hebben, en hoe?
- Product
- Haalbaarheidsstudie Optoppen (HSO)
- Doorlooptijd studie
- Zeven weken (maximaal twaalf beloofd)
- Uitkomst
- Optoppen is haalbaar met een stalen tafelconstructie, en de verduurzaming gaat mee
- Vervolg
- Het initiatief met praatplaat ligt bij de gemeente. Het concept is toepasbaar op ruim zes vergelijkbare bouwblokken. Dat maakt een herhaalbare aanpak mogelijk.
- Projectleider Thuisvester
- John Scheffers
- Onderzoek en ontwerp CCS
- Renzo Westerbeek
- Coördinatie
- Creative City Solutions
- Constructeur
- EversPartners
- Architect
- Vormstelling
- Planoloog
- Van Riezen & Partners
- Zeven weken
- Haalbaarheidsstudie Optoppen
- Zeven weken later
- Initiatief bij de gemeente, met praatplaat
- Achttien maanden
- Tot start bouw, volgens de huidige planning
De vraag: kan dit, en wat kan er?
Thuisvester heeft één prioriteit: extra woningen. “We zijn volop bezig met nieuwbouw, maar dat gaat niet snel genoeg,” zegt projectleider John Scheffers van Thuisvester. “Dus kijken we hoe we ons bestaande bezit beter kunnen benutten.”
Veel woongebouwen van de corporatie hebben twee of drie lagen. Daarop zou in potentie nog een laag kunnen. Maar of dat echt kan, hangt van veel vragen tegelijk af. Kan de constructie het dragen? Welke typen woningen zijn mogelijk? Hoe kijkt de gemeente ernaar? Klopt de businesscase? Wat betekent het voor de bewoners? Een corporatie wil die antwoorden hebben voordat ze tijd en geld in een project steekt.
Van “niet haalbaar” naar een plan
Bij de Bloemenhof in Oosterhout had een aannemer al eerder gekeken of optoppen kon. Zijn conclusie was: constructief niet haalbaar. Er lag daarom alleen een verduurzamingsplan klaar.
Toen de directie besloot vol in te zetten op extra woningen, nam Thuisvester de Haalbaarheidsstudie Optoppen af van CCS. De constructeur die CCS inschakelde, bevestigde dat de bestaande woningen geen extra laag kunnen dragen. Maar CCS zocht naar mogelijkheden. Er kwam een alternatief uit: een tafelconstructie die over het blok heen wordt gebouwd en de nieuwe woningen draagt. “Als dat een mogelijkheid is,” zegt John, “dan willen we daarvoor gaan.”
Een gefundeerd nee is bij de haalbaarheidsstudie ook een uitkomst. Maar bij Thuisvester liet het onderzoek juist zien wat er wel kon, waar eerder een simpel nee lag. De verduurzaming gaat bovendien mee in hetzelfde project. Bewoners krijgen zonder huurverhoging nieuwe kozijnen, isolatie en een nieuwe gevel. De bovenste woningen hebben straks minder last van hitte, omdat de zon niet meer direct op hun dak staat. Het nieuwe dak wordt gerealiseerd volgens nieuwbouweisen.
Wat de studie opleverde
Een optopping raakt veel vakgebieden tegelijk: constructie, regelgeving, ontwerp en de businesscase. CCS koos een architect, een constructeur en een planoloog die bij dit project passen en zocht samen met hen naar wat er mogelijk was. CCS bracht daarbij de eigen kennis van optoppen in, van regelgeving tot ontwikkeling en uitvoering, en hield de coördinatie in handen. Zo ontstond in zeven weken een doordacht en solide plan, vastgelegd in één overzichtelijk rapport.
De volledige studie kostte €12.500 exclusief btw, met alle externe adviseurs inbegrepen. Wie dezelfde onderzoeken zelf uitzet, huurt elk bureau apart in en moet de uitkomsten daarna zelf samenbrengen. Dan bent u vaak al weken bezig voordat alle partijen überhaupt aan tafel zitten.
Voor Thuisvester leverde dat het volgende op:
- Eén overzichtelijk rapport. “Het dossier dat je krijgt is overzichtelijk en stapsgewijs,” zegt John.
- Eén aanspreekpunt. “De communicatie is echt heel prettig. Duidelijk, rechtstreeks. Ze pakken echt goed door.”
- Iets om mee naar de gemeente te gaan. Met 3D-impressies en een praatplaat zien de gemeente en later de bewoners direct wat de bedoeling is. Het plan ligt nu bij de gemeente.
- Eerlijk advies. “Als ze zeggen: dit is het verkeerde pand, dan durven ze dat ook eerlijk te zeggen. Het is geen omzet draaien.”
- Een realistisch beeld. CCS combineert commercieel inzicht met bouwkundige kennis. “Ze kijken realistisch of iets haalbaar is of niet.”
Twee varianten
1 van 4
Waarom niet zelf uitzoeken?
Thuisvester heeft eigen ontwikkelmanagers. Toch koos de corporatie voor een externe partij.
Die collega's zitten vol met nieuwbouw. Haal je daar iemand weg, of ga je je eigen projectleiders omscholen? Dan ga je een leertraject in en verlies je tijd.
Bij een optopping komen veel partijen kijken: een constructeur, een architect, een planoloog en juridisch advies. Daarbij zit het tussen nieuwbouw en transformatie in. Die partijen moet u allemaal zelf vinden, aansturen en op elkaar laten aansluiten. Thuisvester koos daarom voor een partij die dat al vaker heeft gedaan. “Zodat we een beetje kunnen afkijken,” zegt John.
Het doorslaggevende punt was dat het niet bij een losstaand rapport blijft. “Het totaalpakket was doorslaggevend. CCS kan ons van a tot z begeleiden. Bij alleen een haalbaarheidsstudie zeg je: succes ermee. Dan moet je daarna zelf weer partijen zoeken.”
Hoe het proces liep
Het begin was eenvoudig. Thuisvester vond CCS online en plande een kennismaking. “Meteen een goed gevoel erbij,” aldus John. Daarna kreeg de corporatie een duidelijke uitsplitsing van het traject en de kosten, per fase. Zo wist Thuisvester vooraf waar ze aan begon.
Het onderzoek zelf ging snel. CCS belooft maximaal twaalf weken. Bij Thuisvester was de urgentie hoog, dus leverde CCS de volledige studie er na zeven weken. Daarmee was er snel genoeg duidelijkheid om de volgende stap te zetten: een initiatief voor de gemeente. De planning tot start bouw staat nu op achttien maanden.
Eén studie, een heel programma
De studie ging over één blok van zestien woningen. Maar de uitkomst reikt veel verder. John werkt aan een project van 72 vergelijkbare woningen. “Als je die twee lagen optopt, komen er meteen 72 woningen bij.” Daarnaast staan er nog zo'n 46 vrijwel identieke woningen, en in een tweede gemeente vergelijkbare blokken. “Als dit kan, pakken we meteen door met hetzelfde concept. Dezelfde bouwmethode, dezelfde plattegronden. Zo maak je snelheid.”
Daarmee draagt één haalbaarheidsstudie direct bij aan wat de corporatie moet leveren: extra woningen, met een planning van achttien maanden tot start bouw, en de verduurzaming meegenomen. Thuisvester onderzoekt nu meer complexen samen met CCS.
Het totaalpakket was doorslaggevend. Ze kunnen ons van a tot z begeleiden.
Praat mee
Wilt u weten hoe wij de tafelconstructie hebben aangepakt, of wat een studie bij uw eigen complexen zou uitwijzen? Stel uw vraag, dan krijgt u persoonlijk antwoord.
Renzo WesterbeekOnderzoek & productontwerp
