Lessen uit het optopproject aan de A.J. Ernststraat: bouwen mét bewoners

In 2023 realiseerden we in Amsterdam tien energieneutrale woningen (energielabel A+++) bovenop een naoorlogse galerijflat aan de A.J. Ernststraat. Een bijzonder project, en een primeur: voor het eerst in Nederland werden woningen met Woningborg-garantie via een koop-aannemingsovereenkomst op erfpachtgrond gerealiseerd op een bewoond VvE-complex.

Maar dit project leverde meer op dan alleen nieuwe woningen. De verkoopopbrengst werd volledig geïnvesteerd in het verbeteren en verduurzamen van het bestaande gebouw. Daardoor kon de VvE onder meer:

• het dak behouden (een besparing van €200.000)
• de lift vervangen zonder extra kosten (ter waarde van €120.000)
• achterstallig onderhoud aanpakken
• de veiligheid vergroten met camera's en een nieuw intercomsysteem
• de afgekeurde galerijen vervangen

Met als resultaat: lagere servicekosten, financiële ruimte voor toekomstig onderhoud en een gebouw waar bewoners trots op kunnen zijn.

Wat leerden we? Acht lessen uit de praktijk

1. Goede voorbereiding is alles, zeker in bewoonde staat

Optoppen bovenop een bewoond gebouw betekent dat er geen ruimte is voor “we zien wel hoe het loopt”. Elk detail moet vooraf zijn doordacht en vastgelegd in een duidelijk uitvoeringsprotocol.

Bijvoorbeeld: als een schoorsteen moet worden verlengd of weggehaald, moet vooraf bedacht zijn hoe regenwater en stof buiten blijven. Wanneer wordt er gezaagd, hoe gebeurt dat veilig, en hoe wordt het tijdelijk afgedicht? Zo blijven schade en overlast voor bewoners uit.

Plannen tot in de puntjes voorkomt problemen en zorgt voor minder overlast, een snellere uitvoering en tevreden bewoners.

2. Bouw nooit zonder goed contact met de bewoners (niet alleen de eigenaren)

Veel woningen worden particulier verhuurd. De huurder is degene die de werkzaamheden ervaart, maar hoort er vaak pas laat of zelfs niets over.

Het is essentieel om met alle bewoners in gesprek te gaan, ook als ze geen eigenaar zijn. Huurders moeten weten wat er gebeurt, waarom en wanneer. Als zij zich overvallen voelen, groeit de weerstand, ook tegen iets wat uiteindelijk hun woongenot verbetert.

Vraag dus actief aan verhuurders of er ook contact met hun huurders mag zijn, en communiceer helder, tijdig en persoonlijk.

3. Werk samen met de VvE, en gebruik haar kracht

In elke VvE zijn leden die enthousiast zijn en snel willen leren. Zij kunnen als ambassadeur optreden en zorgen dat informatie binnen de VvE goed wordt verspreid.

Neem deze mensen serieus, geef ze toegang tot kennis en laat ze onderdeel zijn van het proces. Niet alleen voor het draagvlak, maar ook omdat zij vaak als eerste signalen opvangen van bewoners met vragen of zorgen.

Samenwerken met de VvE betekent echt samenwerken, en verhoogt de kans op een soepel en succesvol project.

4. Optoppen is geen renovatie, en ook geen nieuwbouw

Optoppen lijkt op beide, maar is een bouwcategorie op zich. Er wordt gewerkt met bestaande constructies, en toch worden er nieuwe woningen gebouwd, bovenop een bewoond gebouw.

Dat vraagt om een eigen aanpak. Een prefab woning neerzetten of een gebouw renoveren zoals gebruikelijk werkt hier niet.

Alle betrokken partijen, van aannemer tot architect tot toezichthouder, moeten begrijpen dat dit een mix van disciplines is en dat samenwerking essentieel is.

5. Zorg voor een sterke omgevingsmanager als bruggenbouwer

Een goede omgevingsmanager is niet alleen een boodschapper richting bewoners. Hij of zij vormt de brug tussen aannemer, uitvoerders en bewoners.

Tijdens de bouw ontstaan vaak verschillen tussen hoe bewoners iets beleven en hoe de aannemer het bedoelt. De omgevingsmanager zorgt dat beide kanten elkaar begrijpen, vertaalt technische plannen naar begrijpelijke taal en voorkomt dat kleine misverstanden uitgroeien tot grote frustraties.

Zeker bij een intensief project als optoppen, vaak in slechts drie maanden uitgevoerd, is deze rol cruciaal voor rust, helderheid en vertrouwen.

6. Betrek meerdere expertbureaus voor een tweede paar ogen

Laat technische, juridische en financiële onderdelen controleren door gespecialiseerde externe partijen. Elk gebouw is anders, en er zijn altijd onverwachte situaties.

Bijvoorbeeld: is het juridisch mogelijk om appartementen te verkopen op een bestaand VvE-gebouw? Hoe moet de splitsing geregeld worden? Is de fundering sterk genoeg?

Een second opinion beperkt de risico's en voorkomt improviseren tijdens de uitvoering.

7. Denk na over de juiste bouwmethodiek en logistiek

Op een galerijflat werken is uitdagend. Bewoners moeten bij hun woning kunnen komen. Geluidsoverlast moet beperkt blijven. En materieel, zoals steigers, moet veilig en efficiënt ingezet worden.

Bijvoorbeeld: een dubbele steiger in plaats van een enkele, zodat er tegelijk gewerkt en gelopen kan worden.

Slimme bouwlogistiek betekent sneller, veiliger en met minder hinder bouwen.

8. Standaardiseer waar mogelijk, en leer van de eerste projecten

Dit project was voor ons het eerste in Nederland waarbij woningen met Woningborg-garantie zijn verkocht bovenop een VvE-gebouw. Dat betekende veel leren over juridische processen, splitsing, de samenwerking met notarissen en de rol van partijen als Woningborg.

Door dit goed te documenteren en processen te standaardiseren, werken we bij volgende projecten sneller, soepeler en met minder risico.