3 tips voor woningcorporaties met VvE-bezit die nadenken over optoppen

Bovenop de Nederlandse daken ligt ruimte voor honderdduizenden woningen. Ongeveer een derde daarvan ligt op de daken van VvE's, en in veel van die VvE's is een corporatie de grootste eigenaar. Wij zien echter dat daarvan pas een heel klein deel wordt benut.

Dat komt zelden doordat deze projecten niet haalbaar zijn. Het komt door de volgorde waarin ze worden aangevlogen. Wie eerst een architect aan het werk zet en pas daarna de gemeente, de constructeur, de rekensom en de mede-eigenaars aan tafel krijgt, loopt vast in wat wij de optop-paradox noemen: je investeert pas als je weet dat het kan, maar je weet pas of het kan als je investeert.

Hoe voorkom je dat? Met drie tips die wij meegeven aan elke projectleider die een portiek- of galerijflat wil optoppen.

Tip #1. Behandel daken als ontwikkellocaties

Nieuwbouwgrond op gewilde locaties in de grote steden is schaars. Platte daken daarentegen niet. De juiste blik is nodig om een dakontwikkeling interessant te maken, waarbij integraal dient te worden gekeken naar de belangen van de VvE en de nieuwe ontwikkeling op het dak. De VvE is de “grondeigenaar”. Wat zij verdient, is wat overblijft van de verkoopopbrengst van de nieuwe woningen en de besparingen in onderhoud van het dak en een aanpassing van de eventuele lift: de residuele grondwaarde, met besparingen.

De grote vervolgvraag is: hoe haalt bijvoorbeeld een naoorlogse Amsterdamse VvE met een dak van circa 800 m² de meeste waarde uit haar dak?

• Begin bij de constructie: technisch is het voor een naoorlogs gebouw van rond de vier verdiepingen vaak goed mogelijk om sowieso één laag toe te voegen. Door eerst alleen de kosten te maken voor een constructief onderzoek weet je snel hoeveel constructieve overcapaciteit aanwezig is, en maak je geen onnodige ontwerpkosten voor varianten die toch technisch niet haalbaar zijn.
• Ga voor schaal: een lichte opbouw in houtskeletbouw of staalframe kost inclusief afbouw en aanpassingen aan het bestaande gebouw al snel boven de €3.000 per m² bvo. Daar komen nog 15 tot 20 procent bijkomende kosten bovenop. Hoger dan bij nieuwbouw, omdat onderzoeken aan het bestaande, notariële kosten in relatie tot de splitsingsakte en een afwijkingsprocedure erbij komen. Opstart- en voorbereidingskosten kunnen wel goed worden gedeeld als meer gebouwen in een cluster meedoen.
• Compacte woningen: denk aan 10 tot 18 woningen van 40 tot 60 m² per stuk. Kleine woningen leveren per vierkante meter het meest op en sluiten goed aan bij de veranderende bevolkingssamenstelling met steeds meer eenpersoonshuishoudens.
• Ga vroeg in gesprek met de gemeente: voor de meeste gebouwen geldt dat het perceel gelijk is aan de gebouwgrens. Parkeren en soms ook een benodigde nieuwe gebouwontsluiting kunnen dan alleen op gemeentegrond worden opgelost. Bepaal eerst zelf welke businesscase de moeite waard is voor de VvE, om vervolgens met een gedegen initiatief naar de gemeente te stappen. Vaak is meer mogelijk dan je denkt. Hetzelfde geldt voor de maximale bouwhoogte.
• Bepaal of een lift echt nodig is: een lift is pas verplicht wanneer de nieuwe verdiepingslaag op meer dan 12,5 meter boven maaiveld ligt. Woningen met lifttoegang leveren wel 5 tot 10 procent meer op, maar bij een kleine optopping verdien je dat moeilijk terug. Is er al een lift aanwezig? Neem dan de vervanging en verlenging mee in de businesscase van de optopping. Zo profiteert de VvE indirect.
• Combineer met verduurzamen en groot onderhoud: die steiger staat er toch, dus gebruik hem meteen ook voor andere werkzaamheden. Overigens kan optoppen in veel gevallen ook zonder steiger; houd daar rekening mee.

En dan nog een bonustip: bekijk de hele portefeuille

Constructief zijn portiekflats uit de jaren vijftig en zestig vaak juist gunstig: dragende metselwerkwanden op korte afstand, betonvloeren en een ruim bemeten fundering. Met een stalen frame op de bestaande draagwanden, een lichte houtconstructie en verwijdering van het dakgrind komt de belasting soms zelfs lager uit dan de rekenwaarde van het oude dak. Het bestaande dak blijft gewoon liggen; de dakvervanging en dakisolatie verdwijnen uit het meerjarenonderhoudsplan. Alleen als de fundering het echt niet aankan, is een zelfstandige tafelconstructie op nieuwe palen nodig, en die drukt het resultaat.

Hoe doet CCS dit?

Wij rekenen elk dak residueel door, met een onafhankelijke taxatie en een gebouwspecifieke begroting, en laten zien welk deel van je onderhouds- en verduurzamingsopgave het dak kan betalen.

Tip #2. Trek gezamenlijk op met de gemeente

In veel naoorlogse wijken liggen grote uitdagingen om de toekomstbestendigheid te borgen. Gebrekkige kwaliteit van de openbare ruimte, beperkte woningdifferentiatie en het verdwijnen van voorzieningen omdat wijken leeglopen zijn landelijk grote opgaven voor gemeenten. VvE's vormen hierin een blinde vlek door de eigendomsstructuur. Door vroeg de gemeente op te zoeken kunnen belangen in dezelfde richting worden gevonden.

De meeste gemeenten noemen optoppen in hun woonvisie, maar hebben geen kader dat een eigenaar houvast geeft. Vraag daarom om een gebiedsgerichte toets of een gezamenlijk conceptverzoek voordat je per gebouw gaat rekenen. Enkele grotere gemeenten deden dat zelf al voor tientallen gebouwen tegelijk en gaven het resultaat als startdocument aan eigenaars.

Waar dat gebeurt, weet je vooraf:

• Parkeren: of nieuwe woningen een parkeervergunning krijgen, welke bezoekersnorm geldt en hoeveel fietsparkeerplekken je in de openbare ruimte moet realiseren.
• Welstand: welke ontwerpprincipes vooraf positief zijn beoordeeld. Het eerste gebouw in een architectonische eenheid zet over het algemeen de toon voor alle volgende; wie zonder kader begint, riskeert dure eisen en verliest de controle over de kosten. Optoppen gebeurt bij voorkeur in een 2D- of 3D-modulair bouwsysteem, omwille van de bouwsnelheid en de logistiek. Dat beperkt in sommige gevallen ook de mogelijkheden om specifieke details toe te passen, zoals doormetselen op de bestaande gevel. Ga hierover al aan de voorkant het gesprek aan.
• Woningdifferentiatie: boven de tien woningen gelden in veel steden eisen voor het aantal sociale of middeldure woningen dat een ontwikkeling moet bevatten. Rekenen op een afwijking is een aanname, geen zekerheid. Voor een corporatie is dit juist een kans: neem het gereguleerde of middeldure deel van de dakwoningen zelf af als huurwoningen en maak van het beleid een instrument.
• Erfpacht: vraag de erfpachtaanbieding vroeg aan; de datum van de volledige aanvraag bepaalt het prijspeil.

Hoe doet CCS dit?

CCS werkt samen met gemeenten om optoppen makkelijker te maken. Daarnaast dienen wij na een haalbaarheidsstudie optoppen altijd zo snel mogelijk een conceptverzoek in, om samen met de gemeente een plan op te stellen zodat parkeren, welstand, differentiatie en erfpacht geen verrassingen meer zijn in het vervolgtraject.

Tip #3. Organiseer de VvE als participatietraject en zoek naar consensus

Optoppen vraagt bij een VvE om een wijziging van de splitsingsakte. Het dak moet afgesplitst worden, er komen nieuwe appartementsrechten en de breukdelen en stemverhoudingen worden herverdeeld. Wie betaalt straks welk deel van het onderhoud? Daarvoor is medewerking van alle eigenaars nodig, plus toestemming van hypotheekhouders en, bij erfpacht, van de grondeigenaar. Een corporatie met 60 procent van de stemmen heeft formeel een sterke positie, maar in de praktijk is 100 procent draagvlak nodig. Het is mogelijk om een vervangende machtiging op te halen, maar een project dat start met een rechterlijke machtiging, begint met een verdeelde VvE.

Het goede nieuws: de opbrengst van het dak landt in het reservefonds en komt naar rato van de breukdelen alle eigenaars ten goede. Met 60 procent van de breukdelen betaalt het dak dus 60 procent van jouw aandeel in dak, lift, verduurzaming en onderhoud, terwijl de particuliere eigenaars hetzelfde voordeel krijgen zonder een grote eenmalige eigen bijdrage. Zo worden de belangen van corporatie en eigenaar-bewoner direct gekoppeld.

Vier afspraken maken het verschil:

• Leg het risico waar het hoort. Een VvE die zelf ontwikkelt, draagt alles; dat raden wij af. Een ontwikkelaar die het dak voor een vast bedrag koopt, neemt de risico's over maar prijst ze in, wat leidt tot lagere opbrengsten voor de VvE. Een gedelegeerd ontwikkelaar die tegen een percentage van de opbrengst werkt, financiert het voortraject voor, garandeert een minimumopbrengst en laat de VvE meedelen daarboven. Verkoop de woningen vóór start bouw via een koop-aannemingsovereenkomst met afbouwgarantie: de nieuwe kopers betalen dan de bouw tegen een vaste aanneemsom, en het risico van stijgende bouwkosten of dalende prijzen zit alleen in de periode tussen raming en contractering.
• Ontwikkel participerend. De gebruiker en de doelgroep wonen al in het gebouw. Leg aan de voorkant zaken als doelgroep, woningdifferentiatie en uitstraling voor aan de VvE. Neem de VvE mee in de besluitvorming hierover en leg de afspraken vast in een overeenkomst met de hele VvE.
• Zit in de projectgroep en neem je huurders mee. Jouw belangen (portefeuille, exploitatie, huurders) verschillen van die van de eigenaar-bewoner (maandlasten, uitzicht, overlast tijdens de bouw). Huurders ervaren de bouw, maar worden zelden geïnformeerd; wie hen vroeg meeneemt, voorkomt weerstand die anders via de verhuurder terugkomt.
• Houd eisen en wensen bij vanaf dag één: die van de eigenaars, het voorkeursrecht voor bestaande bewoners, de maximale bouwtijd, boetes bij vertraging en wat er met de opbrengst gebeurt. Het wordt de basis van de koopovereenkomst van het dak.

Hoe doet CCS dit?

Wij beginnen direct met een haalbaarheidsstudie optoppen, maar alleen met mandaat van de VvE. Daarin maken wij inzichtelijk wat het optoptraject betekent en wat het oplevert voor de eigenaars. Alleen met een onderbouwde studie kan de ALV geïnformeerd besluiten. Op basis daarvan meten wij het draagvlak en gaan wij in gesprek over de zorgen en wensen. Die vertalen wij naar een heldere overeenkomst, waarbij elk lid weet waar het aan toe is.

Klaar om je daken voor je te laten werken?

Optoppen is een van de weinige instrumenten die de onderhouds- en verduurzamingsopgave van een gemengd complex deels zelf betaalt, zonder extra inleg van de corporatie en zonder eenmalige bijdrage van de particuliere eigenaars. De rekensom werkt, alleen wel in deze volgorde: eerst residueel rekenen, dan toetsen wat het gebouwtype en de gemeente toelaten, dan de VvE als project organiseren. Wie die volgorde omdraait, betaalt ontwerpkosten voor varianten die later alsnog sneuvelen.

Zo blijft de investering klein zolang de onzekerheid groot is. Begin daarom klein en begin vroeg: één constructief onderzoek, één residuele rekensom, één gesprek met de gemeente. Dan weet je binnen een paar maanden welke daken in je portefeuille woningen kunnen dragen. En welke niet.