Handreiking Optoppen: de constructie en fundering

In het kort

• Optoppen maakt extra ruimte in de stad door bestaande gebouwen te verhogen, zonder extra grond te gebruiken.
• Vaak is de bestaande constructie al berekend op extra gewicht, zodat de aanwezige draagkracht kan worden gebruikt.
• Archiefstukken en de leeftijd van het gebouw geven inzicht in de geschiktheid. Hoe ouder het pand, hoe langer de constructie haar sterkte heeft bewezen.
• Met lichte materialen als hout en staal blijft de extra belasting beperkt en is optoppen veilig en verantwoord.

Optoppen is een keuze voor wie meer woon- of werkruimte in de stad wil. Er komen één of meer verdiepingen op een bestaand gebouw, zodat de ruimte beter wordt benut zonder een grotere voetafdruk. Het gaat zuinig om met materialen en grondstoffen, wat gunstig is voor de eigenaar en voor het milieu.

Een veelgestelde vraag is of een pand wel extra verdiepingen kan dragen. De bouwwijze van de meeste gebouwen uit de twintigste eeuw biedt daar volop mogelijkheden voor. Met goed bijgehouden archieven en moderne rekenmethodes kan een constructeur nauwkeurig bepalen hoeveel extra draagkracht de fundering heeft. Gebouwen ouder dan vijftien jaar hebben hun stevigheid al bewezen; hoe ouder het pand, hoe duidelijker dat de constructie haar sterkte door de jaren heeft behouden, soms tot tweehonderd jaar terug.

Volgens NEN 8707 mag de belasting op de fundering met maximaal 15 procent toenemen. Is het meer, dan moeten de nieuwe paalfactoren worden gebruikt, en die vallen minder gunstig uit. Twee verdiepingen optoppen op een portiek- of galerijflat van vier of minder verdiepingen is daardoor meestal niet haalbaar.

De kunst bij optoppen is slim omgaan met gewicht. Hoe lichter de materialen, hoe meer ruimte voor extra verdiepingen. Hout en staal zijn favoriet, omdat ze tot vijf keer minder wegen dan beton en baksteen. Daarnaast zijn constructies soms iets sterker ontworpen dan strikt nodig, waardoor die extra etage haalbaar is zonder ingrijpende aanpassingen.

Naast het gebouw speelt de fundering een belangrijke rol. Paalfunderingen hebben de afgelopen eeuw een flinke ontwikkeling doorgemaakt. Vóór de jaren vijftig vertrouwden constructeurs vooral op ervaring en praktische kennis; nu zijn er grondige sonderingen en geavanceerde rekenmodellen. Daarmee wordt de bodemopbouw en draagkracht in detail in kaart gebracht, zodat precies bekend is hoeveel reserve de palen hebben.

Niet elk gebouw heeft dezelfde mogelijkheden. Moderne panden zijn vaak preciezer ontworpen en hebben minder ruimte over. Toch valt ook daar soms winst te halen: met slimme keuzes in materiaal en constructie passen er vaak meer verdiepingen op dan gedacht. Er zijn recente voorbeelden van gebouwen van twintig jaar oud die twee extra etages konden dragen.

Een laatste aandachtspunt is de stabiliteit. Hoe hoger het gebouw, hoe meer wind het moet weerstaan. Pas na de oorlog werd stabiliteit serieus doorgerekend. Naoorlogse flats, vooral die met stabiliteitswanden van lichtbetonblokken, kunnen daarom ingewikkeld zijn. Bestaan de draagwanden uit lange, gewapend betonnen wanden van voor naar achter, dan geeft dat juist extra stabiliteit. Biedt de bestaande constructie te weinig stabiliteit, dan kan een constructeur aanpassingen adviseren; houd er rekening mee dat die de kosten snel laten oplopen. De nieuwe verdiepingen worden altijd ontworpen volgens de nieuwste stabiliteitsnormen.

Optoppen is een goede manier om vastgoed naar een hoger plan te tillen: duurzaam en goed haalbaar. Een grondige analyse en een helder stappenplan van deskundigen halen het maximale uit de beschikbare vierkante meters, nu en later.

De fundering aanpassen voor optoppen

Moet een bestaand gebouw een extra verdieping dragen en kan de huidige fundering dat niet, dan zijn aanpassingen nodig. Funderingsaanpassingen zijn meestal duur en kunnen het hele project in gevaar brengen. Moet de fundering toch worden aangepakt, bijvoorbeeld omdat de paalkoppen zijn aangetast, dan is dat een kans om twee dingen tegelijk te doen: de funderingsproblemen verhelpen en ruimte maken voor uitbreiding. De extra kosten van een stevigere fundering zijn, als er toch herstel nodig is, meestal beperkt.

Gewicht besparen

Kan de fundering de optopping niet dragen, dan kan het gebouw lichter worden gemaakt. Door zware elementen als cementdekvloeren en grind te verwijderen, of grond op kelders te vervangen door lichter materiaal, neemt de belasting op de fundering af en ontstaat ruimte voor extra verdiepingen.

Cementdekvloer verwijderen

Een cementdekvloer is een stevige laag op de betonnen vloer die een glad, duurzaam oppervlak geeft. Bij een extra verdieping kan het nodig zijn de bestaande dekvloeren te vervangen, vooral als de laag relatief dik is en het verwijderen de betonvloer niet beschadigt. Zo neemt het gewicht op de fundering af en wordt een extra verdieping mogelijk zonder de stabiliteit van het gebouw in gevaar te brengen.

Grind verwijderen

Grind werd vaak op daken gelegd om het dak met extra gewicht op zijn plaats te houden. Tegenwoordig zijn er andere manieren en is het grind niet meer nodig, terwijl de fundering er wel op is berekend. Onderzoek of de grindlaag in de oorspronkelijke berekeningen is meegenomen; soms is hij later zonder berekening aangebracht.

Grond op het gebouw vervangen

Bij de bouw van kelders zijn soms betonnen uitsteeksels, tenen, aangebracht die iets voorbij de kelderwanden steken om opdrijven te voorkomen. Die tenen staan onder druk van het omringende grondpakket en zijn meegenomen in de berekeningen. Wordt de grond erboven vervangen door licht isolatiemateriaal, dan kan de vrijgekomen belasting worden gebruikt voor een toevoeging op het gebouw. Het effect is niet groot, maar in combinatie met andere maatregelen kan het het verschil maken.

Ruimte maken met lichtere constructies

Soms kan een zware verdieping, bijvoorbeeld van beton, uit een gebouw worden verwijderd. Dat maakt ruimte voor één of meer extra verdiepingen, zeker als die met lichtere materialen worden gebouwd.

Setback

Heeft de fundering wel capaciteit voor extra gewicht maar niet voor een volledige verdieping, dan kan er met een setback worden gewerkt: een teruggelegde laag. Hoeveel oppervlak er dan kan worden gebouwd, hangt af van de extra capaciteit van de fundering. De wanden waarop de optopping rust moeten stijve betonwanden zijn, zodat het gewicht kan worden herverdeeld.

Constructieve strategieën voor optopprojecten

Hieronder de gangbare constructiemethoden voor een optopping. Controleer eerst zorgvuldig of de bestaande constructie volgens de archieftekeningen is gebouwd en of er in de loop van de tijd geen ingrijpende wijzigingen zijn doorgevoerd, zoals aanpassingen in draagmuren. Die kunnen de structuur van het gebouw aanzienlijk veranderen.

Tafelconstructie

Bij een tafelconstructie komen nieuwe palen en funderingen rondom of binnen het bestaande gebouw, zodat de optopping (deels) op een eigen constructie rust. Palen en kolommen rondom het gebouw vragen goedkeuring van de welstandscommissie en het oplossen van eigendomsvragen over de grond. Een alternatief is de palen door het bestaande gebouw te voeren, wat die obstakels omzeilt. In beide gevallen maakt een tafelconstructie meerdere verdiepingen mogelijk, wat past bij projecten met een luxe product, zoals hotels of dure woningen, of bij het toevoegen van veel lagen.

Beide oplossingen zijn kostbaar en gaan samen met een volledige verbouwing van het bestaande gebouw. Ze worden vooral toegepast bij transformaties en zijn minder geschikt voor optoppen in bewoonde staat. Onderzoek naar kabels rond het gebouw, aan de voor- en achterzijde, is cruciaal: het verplaatsen ervan kan zoveel kosten dat het project financieel onuitvoerbaar wordt.

Het dak op: optoppen direct op het bestaande dak

Daken van het type NeHoBo, Bbtec of Cusveller kunnen vaak geen extra belasting aan. Heeft het huidige dak wel voldoende draagkracht, of kan het daarvoor worden aangepast, dan kan de verhoging er direct op. Het gaat om de veranderlijke belasting die een dak moet dragen, zoals sneeuw en water, plus nu een verdiepingsvloer.

Het voordeel: er is geen extra constructie nodig, wat gunstig is als de maximale hoogte van het gebouw beperkt is door regelgeving. Het nadeel: het bestaande dak moet worden verwijderd, wat niet ideaal is als het gebouw in gebruik is. Ook zijn aanpassingen aan de bovenste verdiepingen nodig voor de waterafvoer, en zijn geluid- en brandveiligheidsmaatregelen een complexe opgave.

Intermediair: de tussenconstructie

Heeft het bestaande dak onvoldoende draagcapaciteit, dan biedt de intermediaire methode een oplossing: een constructie die op de bestaande draagwanden steunt, waardoor van het oorspronkelijke stramien kan worden afgeweken. Dat maakt nieuwe indelingen mogelijk die niet hoeven overeen te komen met de woningen eronder.

Een groot voordeel is de tussenruimte: daar kunnen leidingen worden verplaatst en kan riolering met het juiste afschot worden gelegd. De methode verbetert de brandwerendheid tussen bestaande en nieuwe constructie en werkt als akoestische buffer, die met extra geluidsisolerende lagen verder versterkt kan worden. De vloer van de opbouw is ontkoppeld van het bestaande dak, wat de geluidsisolatie helpt. En omdat het bestaande dak intact blijft, is de overlast voor de bovenste woonlaag tijdens de bouw kleiner.

Het materiaal kan hout of staal zijn. Hout heeft klimaatvoordelen en is over het algemeen voordeliger, maar niet altijd de beste keuze: bij grote overspanningen heeft staal de voorkeur vanwege zijn sterkte.

Bouwmaterialen voor lichtgewicht optoppen

Bij optoppen moet slim met gewicht worden omgegaan. Hout en staal wegen tot vijf keer minder dan beton en baksteen. Staalframebouw, houtskeletbouw (HSB), Canadian Lumber Standard (CLS) en Laminated Veneer Lumber (LVL) zijn licht en daarom geschikt waar de fundering weinig extra belasting kan dragen. Cross Laminated Timber (CLT) en gelamineerd hout (glulam) geven de kracht en stabiliteit voor grotere, ambitieuzere optoppingen.

• HSB (houtskeletbouw). De hoofddraagstructuur bestaat uit houten balken en kolommen. Snel te bouwen en energiezuinig; de akoestische isolatie en brandweerstand hangen af van de uitvoering en de materialen.
• CLS (Canadian Lumber Standard). Hout dat veel wordt gebruikt in houtskeletbouw en skeletconstructies. Licht en flexibel in ontwerp; minder geschikt waar zware belasting wordt gevraagd.
• CLT (Cross Laminated Timber). Meerdere lagen hout kruislings verlijmd, geschikt voor sterke en stabiele dragende wanden en vloeren, met goede thermische en akoestische isolatie. Duurder en zwaarder dan houtskeletbouw.
• Glulam (gelamineerd hout). Lagen hout tot balken of kolommen verlijmd, voor robuuste skeletconstructies. Uitstekend belastbaar en vrij in vorm; hogere kosten en meer arbeid dan standaard houtconstructies.
• LVL (Laminated Veneer Lumber). Lijkt op glulam maar wordt gemaakt van dunne lagen fineer. Sterker en stijver dan gewoon hout en constant in kwaliteit; duurder en soms beperkt beschikbaar.

Overige zaken

Voorbereiden op wat er op het dak komt

Denk vroeg in de planning na over wat er op het dak komt: zonnepanelen, warmtepompen, een groendak, een dak voor wateropvang of een dakterras.

Het belang van een nulmeting

Voer vóór de start van het werk een nulmeting uit. Die voorkomt latere discussies over scheuren of schade, en laat zien of er ooit een draagmuur is verwijderd. Dat is cruciaal voor een degelijk constructief plan.

Stappenplan

In het rapport staat het stappenplan als stroomschema: van het beoordelen van de draagkracht tot mogelijke aanpassingen, zoals een tussenconstructie of een fundering buiten het gebouw. In woorden komt het hierop neer:

1. Archiefonderzoek en een visuele inspectie van het gebouw. Zijn er genoeg gegevens? Zo nee: funderingsonderzoek.
2. Bepaal het gewicht van de bestaande constructie en de reservecapaciteit van fundering en dragende elementen.
3. Is de kwaliteit van de fundering de komende 25 jaar goed, en zijn het houten palen? Zo nodig funderingsherstel of vernieuwing, in één beweging met de versterking.
4. Is er te weinig reserve? Kijk of het gebouw lichter kan: grind van het dak, cementdekvloeren vervangen door bijvoorbeeld fermacell, een betonnen verdieping verwijderen, grond op een souterrain vervangen door isolatie.
5. Kan het niet lichter, dan de fundering aanpassen: palen toevoegen bij bestaande wanden of kolommen, of een tafelconstructie met palen binnen of buiten het gebouw. Kostbaar, en vaak alleen zinvol als de fundering toch slecht is, bij een luxe product of bij veel woningen.
6. Kan de hoofddraagconstructie de extra windbelasting aan? Zo nee: stabiliteit versterken, bijvoorbeeld met windverbanden.
7. Kan het dak de extra belasting aan? Zo ja: direct op het dak bouwen. Zo nee: een intermediaire tussenconstructie, of de vloer versterken.
8. Bepaal het type optopping.

Wilt u de mogelijkheden voor uw gebouw bespreken, neem dan contact op via contact@creativecitysolutions.com.

Begrippen

Optopping

Het toevoegen van een of meer verdiepingen op een bestaand gebouw, om woon- of werkruimte te vergroten zonder het grondoppervlak te vergroten.

Fundering

De onderbouw die het gewicht van de hele constructie draagt. Aanpassing kan nodig zijn als zij het extra gewicht van een optopping niet kan dragen.

Sonderingen

Een techniek om de eigenschappen van de grond onder een bouwplaats te onderzoeken, waaronder draagkracht en stabiliteit.

NEN 8700

De Nederlandse norm voor de beoordeling van de constructieve veiligheid van een bestaand bouwwerk.

Dragende elementen

De delen van een constructie die belasting dragen: muren, kolommen en balken.

Lichtgewichtmaterialen

Materialen als hout en staalframe die minder wegen dan beton, en daarom geschikt zijn voor een optopping zonder grote aanpassingen aan de bestaande structuur.

Archiefstukken

Historische bouwdocumenten, zoals paalgegevens, heirapporten, tekeningen en berekeningen, om de draagkracht van een gebouw te beoordelen.

Overdimensionering

Constructieve elementen ontwerpen met extra capaciteit boven de minimale eisen, om onzekerheid in de belasting op te vangen.

Setback

De bovenste verdieping terugleggen van de rand van het gebouw, om het gewicht te verdelen of om esthetische redenen.

Cementdekvloer

Een laag cement en zand op een betonnen ondervloer voor een glad oppervlak. Kan worden verwijderd om gewicht te besparen.

Intermediaire methode

Een nieuwe constructielaag op de bestaande draagwanden, die de nieuwe belasting opvangt en vrijheid geeft in het ontwerp.

Hybride constructie

Een combinatie van nieuwe en bestaande elementen om de belastingcapaciteit van een gebouw te vergroten.

Tafelconstructie

Nieuwe funderingspalen en steunconstructies rondom of binnen een bestaand gebouw, zodat de optopping deels op een eigen constructie rust.

Dakverhoging

Een verdieping direct op het bestaande dak, wat vraagt dat het dak genoeg draagvermogen heeft of wordt versterkt.

Stabiliteitsversterking

Versterkingen van de bestaande constructie om de toegenomen windbelasting van extra verdiepingen op te vangen.

Nulmeting

De vastlegging van de bouwkundige staat vóór het werk begint, om de uitgangssituatie vast te stellen en latere geschillen te voorkomen.

Optoppen: constructie en fundering

Gratis als PDF. Wij vragen alleen uw naam, e-mailadres en rol.

Download (PDF)

Colofon

In opdracht van

Provincie Zuid-Holland

Auteurs

Levi Koppenhol, Thijs Müller, Younes El Ayadi

Samen met

HDO, Nebest, Duyts Bouwconstructies, Van Rossum, Evers en Partners, Vocus, Schaeffer, Holland Houtland, De Bouwcampus

Uitgave

Creative City Solutions, rapport 2024-01

Vormgeving

Studio Weikamp Verstraten

Datum

juli 2024

Dit rapport bevat algemene informatie. Creative City Solutions BV heeft het met de grootst mogelijke zorg samengesteld, maar het is niet volledig en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Wat in uw situatie kan en moet, hangt af van het gebouw en de plek; laat u vooraf adviseren over de concrete mogelijkheden. Heeft u een aanvulling of verbetering, mail dan naar contact@creativecitysolutions.com.