Optoppen: hype of nieuwe standaard?

Naar aanleiding van het optreden van collega's Thijs Müller en Renzo Westerbeek op de Renovatiebeurs 2025 publiceerde WNR het artikel 'Optoppen: hype of nieuwe standaard?'. Hieronder het originele artikel.

De effectiviteit van optoppen op buurt- of wijkniveau is vele malen groter dan wanneer een vve zelf initiatieven moet ontwikkelen. De politiek bepaalt echter de nieuwe standaard, net als destijds de sleutelrol van de Rijksoverheid om na de Tweede Wereldoorlog het astronomische woningtekort op te lossen. Voor een vve die gaat verduurzamen en naar extra dekking van de kosten zoekt, is dat vrijwel kansloos: een vve is geen professioneel opdrachtgever, en ook geen projectontwikkelaar. Door het gebrek aan standaardisatie voor optoppen wordt het al complexe proces van verduurzamen voor een vve nog ingewikkelder.

Inspiratie beurs Renovatie en Transformatie

Optoppen kwam uitgebreid aan de orde tijdens de beurs Renovatie en Transformatie 2025 in Den Bosch, in de sessie 'Optoppen: hype of nieuwe standaard?'. Wouter van den Berg (Nebest), Thijs Müller (Creative City Solutions), Mariam Shaaban (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), Jaap van den Hoogen (de Architekten Cie.), Renzo Westerbeek (Creative City Solutions), Jeroen Rutte (HDO Bouw) en Sjoerd van Baarsen (Nebest) deelden hun visie en praktijkervaringen. Naast concrete praktijkvoorbeelden kwamen ook actuele beleidsontwikkelingen, technische aandachtspunten en innovaties in bouwmethoden aan bod.

Succesvoorbeeld Buitenveldert

Een van de besproken praktijkvoorbeelden was de A.J. Ernststraat in Amsterdam-Buitenveldert, waar twee woonlagen zijn toegevoegd aan een bestaand woongebouw. Mede dankzij een goede begeleiding stemde honderd procent van de vve-leden in met het plan. De vve ontving meer dan 800.000 euro uit de opbrengst van de extra woningen, waarvan 12 procent direct ten goede kwam aan de vve. Hiermee zijn onder meer de woonlasten voor de bewoners structureel verlaagd. Tegelijk is het gebouw verduurzaamd naar energielabel A+++ en steeg de woningwaarde met 18 procent bovenop de reguliere marktgroei. Bij deze uitbreiding kon ook een lift worden gerealiseerd, waarmee alle woningen in het complex nu levensloopbestendig zijn.

Grootschalige potentie optoppen

Optoppen biedt op grotere schaal aanzienlijke kansen. Deskundigen schatten dat hiermee 40.000 tot 100.000 extra woningen gerealiseerd kunnen worden, goed voor 5 tot 12,5 procent van het huidige woningtekort. Door één of meerdere woonlagen toe te voegen ontstaat niet alleen extra woonruimte, maar kan ook verduurzaming in één beweging worden meegenomen: denk aan dakisolatie, zonnepanelen, groendaken en verbetering van gemeenschappelijke ruimtes.

Het is bovendien een kans voor gemeenten om binnenstedelijk woningen toe te voegen en tegelijk de renovatiegolf te versterken, op een schaal die vergelijkbaar is met het ontstaan van de New Towns in de jaren zestig en zeventig en de ontwikkeling van de Vinex-wijken rond de eeuwwisseling.

Belangrijke aandachtspunten

Er zijn ook hordes. Funderingsonderzoek, controle op stabiliteit en draagvermogen van de bestaande constructie, de staat van onderhoud en brandveiligheid zijn kritische succesfactoren. Daarnaast kan erfpacht roet in het eten gooien en blijft het organiseren van voldoende draagvlak binnen de vve een uitdaging. Optoppen vraagt om professionele begeleiding, standaardisatie en proceskennis. Nieuwe bouwmethoden, zoals 2D-elementbouw, 3D-modules en modulaire tunnelbouw, maken optoppen wel sneller en efficiënter uitvoerbaar, met minder overlast voor bewoners.

Nationale aanpak en steun optoppen

De Rijksoverheid erkent deze uitdagingen en werkt aan een Landelijke Aanpak Optoppen. Het doel is om optoppen te normaliseren als bouwvorm, belemmeringen in kennis en regelgeving weg te nemen en te standaardiseren waar mogelijk. Via het kennisplatform volkshuisvestingnederland.nl/optoppen worden praktijkverhalen, handreikingen en onderzoeksresultaten gedeeld om vve's en gemeenten te ondersteunen.